비싼 건물의 주인이 되어 매달 안정적인 월세를 받으면서 살고 싶은데, 가지고 있는 돈으로는 건물은 커녕 동네 허름한 상가 한 칸 구입도 어려워 아쉬운 분들이 많으실겁니다. 보다 여유가 있으신 분들도, 소형 상가에 투자하려다가 높아진 금리 탓에 월세보다 나가는 돈이 많아져 마음을 접으신 분들고 계시겠고, 경기가 좋지 않음에 따라 장사가 잘 되지 않아 임차인 구하기도 어려워져 건전한 수입 구조가 만들어지지 않은 경우도 많아진 요즘이죠. 이렇게 돈이 부족해 서글픈 서민들도 안정적인 현금 파이프 라인을 구축할 수 있게 만들어진 주식 종목이 있습니다. 한 번즘은 다들 들어보셨을 "리츠 (REITs)" 가 바로 그것입니다. 리츠는 "Real Estate Investment Trust"의 약자이며, 부동산 관련 자산을 투자하고 운영함으로써 주주들에게 수익을 제공하는 투자 기업 형태입니다. 수많은 주주들의 투자금을 모아서 큰 상업용 부동산, 주택, 호텔, 사무실, 쇼핑몰 등 다양한 부동산에 투자하여 임대료를 받고, 이를 주주들에게 배당금 형태로 분배하기 때문에, 소액의 자본을 가진 서민분들도 이러한 리츠에 투자하면 안정적인 월세를 받을 수 있게 됩니다. 게다가, 이러한 리츠 회사는 공익적인 목적 덕분에 나라로부터 법인세 인하를 받기 때문에 보다 더 많은 임대료를 주주들에게 배당금으로 지급할 수 있어서 배당수익률이 어지간한 고배당주보다도 높습니다. 그렇다면, 이러한 리츠 중 성과도 좋고 유명한 종목은 무엇일까요? 아마 많은 분들이 미국 대표 리츠인 리얼티인컴 (Realty Income, O) 을 떠올릴 것 입니다. 오늘은 이 리얼티인컴에 대해 간단히 설명드리고, 하반기 전망에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.
미국 부동산 투자 리츠 리얼티인컴 (O) 소개
리얼티 인컴은 미국 리츠 기업으로 S&P 500 지수의 구성원이며, 상업 고객들과의 장기 순 임대 계약에 따라 보유 중인 13,100개 이상의 부동산 자산으로부터 나오는 현금 흐름을 바탕으로 주주들에게 높은 배당금을 지급하고 있습니다. 지금까지 이 회사는 54년의 운영 역사 동안 주식의 연속적인 월간 배당금을 637회 정상 지급하였으며, 1994년에 NYSE: O로 공개 상장된 이후로 121회 배당금을 증가시켰을 정도로 꾸준히 배당을 성장시켰습니다. 리얼티 인컴이 이렇게 안정적으로 꾸준히 성장할 수 있었던 이유는 장기적으로 매출이 증가하는 안정적인 임차인을 고객으로 확보하고 장기 계약 위주로 관리하여 공실률을 최대한 줄이는 투자 전략을 펼쳤기 때문입니다. 세븐일레븐, 월마트 등 알만한 대기업들 위주로 임차인이 구성되어 있고 계약 기간도 초장기로 관리되기 때문에, 08년도 금융위기와 같은 경제 침체 시기에도 오히려 배당금을 인상하며 성장에 지장 없는 모습을 보여주었습니다. 이러한 성과는 주주들에게 강력한 신뢰를 주었고, 이를 바탕으로 리얼티 인컴은 부담 없이 유상증자를 통해 현금을 확보해 우량 부동산과 토지를 지속해서 구입하는 선순환적 구조를 구축하였습니다. 이런 선순환적인 구조는 리얼티인컴의 평균 98% 의 임대율로 이어졌고, 이런 탄탄한 현금 흐름과 성장을 바탕으로 신용평가 등급도 리츠 중 최상위인 A3 등급을 받고 있습니다.
투자 포트폴리오
앞서 언급했듯이 리얼티인컴은 대부분 사람이 들어도 알만한 대형 마트나 편의점을 대상으로 장기 임대 계약을 맺은 경우가 대부분입니다. 한국에는 없어 다소 생소할지 모르나 미국에서는 7천여개의 매장이 운영되고 있는 대형 드러그스토어 월그린이 4.0% 로 리얼티인컴 포트폴리오 1위에 올라 있으며, 전세계 어느 나라를 가도 손쉽게 찾을 수 있는 세븐일레븐 또한 3.9% 로 포트폴리오 2위를 차지하고 있습니다. 이외에도 미국의 다이소인 달러 트리, 유명 운송업체 페덱스, 미국의 유명 편의점과 마트인 CVS 와 월마트 등 포트폴리오 상위를 차지하고 있는 임차 기업들이 전부 대형 기업입니다. 포트폴리오가 이렇다보니 사실상 미국이 망하지 않는 한 리얼티인컴도 굳건히 리츠계의 최강자로 군림할 수밖에 없습니다. 다만 굳이 한 가지 위험을 꼽자면, 정말 대부분의 투자 부동산이 유럽 일부 국가를 제외하고는 전부 미국에 위치하고 있기 때문에, 말 그대로 미국에 무슨 일이 있을 때는 살아날 방도가 없어 보입니다. 그런데 현재 미국의 지위를 생각해보면, 이것이 리스크라고 말하기는 쉽지 않을 것 같네요.
영업 이익 및 현금 흐름
리얼티인컴은 최근 미국의 상업용 부동산 수요 감소에 의해 위기설이 나오고 있음에도 불구하고 수입 및 현금 흐름 측면에서 나빠지는 모습을 전혀 보이고 있지 않습니다. 위 그림은 가장 최근인 22년~23년 분기별 수입 및 현금 흐름 데이터를 보여주는데, 상업용 부동산 위기설이 무색하게 리얼티인컴의 수익 구조는 굉장히 탄탄해 보입니다. 리얼티인컴이 최근 상업용 부동산 가격 하락과 별개로 재무 지표가 흔들리지 않는 이유는 보유 포트폴리오에 공유오피스는 거의 없고 대부분 마켓이나 편의점 같은 소매 판매 기업 위주이기 때문인 것으로 보입니다. 코로나 시대 이후 미국의 상업용 부동산 수요 하락의 주요 원인은 재택 근무가 생활화 됨에 따라 공유 오피스가 대거 공실이 되었기 때문인데, 소매 판매 기업들은 온라인 매장을 더 늘렸다고는 해도 본인의 물건들을 잘 팔고 있었던 대형 오프라인 매장을 굳이 닫을 이유가 없었고 (계약도 장기 계약이지만, 실제 대형 마켓의 오프라인 매출 비중은 여전히 높음), 실제로 코로나 이후 리오프닝 효과에 의해 소매 판매가 강하게 반등 회복하면서 실적도 좋았기 때문에 리얼티인컴에 돌아가는 임대료에도 아무런 지장이 없었던 것이죠.
배당 정보
리얼티인컴의 23년 하반기 초입 시점에서의 배당수익률은 무려 5.31% 입니다. 최근 상업용 부동산 위기론이 대두되며 리츠 섹터의 주가가 전반적으로 하락하였는데, 이 기간 리얼티인컴은 배당을 줄이지 않고 오히려 소폭 성장시키고 있었기 때문에 배당수익률이 역사적 평균인 4% 보다 꽤나 더 높은 상태에 있습니다. 실제로 위 그림을 보시면 코로나 때 순간적으로 주가가 폭락하여 배당수익률이 6% 를 넘었던 구간을 제외하면, 현재 지급되는 배당률은 상당히 높은 수준임을 알 수 있습니다. 게다가, 과거 10년의 데이터를 보아도, 배당수익률이 4~5% 수준을 유지했던 것을 알 수 있는데, 아래 기간수익률에서 보여드리겠지만, 지난 20년간 주가가 4배 가까이 상승했음에도 배당률이 유지가 되었다는 것은, 배당을 그만큼 꾸준히 성장시켜왔다는 뜻입니다. 실제로, 연평균 4% 정도의 배당 상승을 시킨 것으로 계산이 되는데, 이는 코로나 이후 인플레이션이 심했던 최근을 제외하면 평균 인플레이션이 2% 정도였다는 점을 생각해보면, 물가 상승보다도 큰 폭으로 월세를 올려준 셈이죠. 앞으로 미래 10년, 20년도 지속해서 같은 배당 성장과 주가 성장이 일어날 것이란 보장은 없지만, 탄탄한 상업용 부동산을 대기업에 장기 임대해주는 수익 구조를 볼 때 일정 부분의 성장과 유지는 가능할 것으로 보여 월세 받는 투자에 관심이 있으신 분들에게 계속해서 좋은 옵션으로 자리잡을 것 같습니다.
기간 수익률
코로나 이슈로 주가가 거의 반토막 난 이후에 코로나 시대를 지나며 70달러선을 회복하였었으나, 22년 금리 인상의 여파와 재택근무 활성화로 인한 공유오피스 공실 다발로 상업용 부동산 섹터가 전반적으로 주가 조정을 받는 바람에 리얼티인컴의 주가도 다시 50달러 중반대로 하락해 있는 상황입니다. 2020년 이후 주가 폭락이 두 번에 걸쳐서 진행됨에 따라 최근 3년간의 수익률은 -7.6% 로 좋지 못한 모습을 보이고 있습니다. 다만 위 그래프에서 볼 수 있듯이, 2019년까지는 S&P500 처럼 꾸준히 주가가 우상향하는 모습을 보였었고, 현재 하락된 주가로 계산해도 최근 20년간 수익률은 4배에 가까울 정도로 성과가 훌륭한 편입니다.
리얼티인컴 하반기 전망
미국 하반기 인플레이션 제어가 더딜거라는 전망과 함께 국채 금리가 연일 치솟고 있는 상황에서 상업용 부동산 섹터가 단기간에 회복되기가 쉽지 않기 때문에, 같은 상업용 부동산 섹터로 묶이는 리얼티인컴의 주가는 배당 지급 및 성장률등에 아무 문제가 없다 하더라도 당분간 회복하기 쉽지 않아 보입니다. 다만 보통 고배당을 지급하는 종목은 역사적으로 배당수익률로 밴드를 그려서 주식이 싼지 아닌지를 판단하는데, 리얼티인컴은 5% 가 훌쩍 넘는 배당수익률을 보여주고 있고 역사적 밴드 상단이 6% 가 조금 넘는다는 점을 생각해볼 때 확실히 이 리츠의 주가는 저평가 구간에 있다고 판단할 수 있습니다. 하여 오히려 23년 하반기와 내년 상반기까지 공포 구간을 이용하여 리얼티인컴을 분할 매수하면, 높은 배당수익률도 누리면서 시세 차익도 장기적으로는 노려볼 수 있을 것으로 보입니다. 특히, 주가 회복이 장기화로 가더라도, 이런 고배당주는 매월 적지 않은 현금 흐름이 발생하기 때문에, 저렴해진 리얼티인컴 주식을 추가 매수해도 되고, 다른 주식을 저가 매수하면서 대응이 가능한 큰 장점도 있어서 맨탈을 관리하며 투자 생활을 이어가는데 아주 좋은 옵션이 될 수 있습니다.
